ここ数年の不動産投資ブームにより、大金持ちと言われる富裕層に限らず、一般の企業に勤める会社員や医師、公務員なども不動産投資ができる環境になりつつあります。中でも、経済成長を続ける米国の不動産は、長期保有の分散投資先として注目を集めています。そんな米国不動産にまつわる経済事情を、マーケット情報に強いチーフストラテジストに解説していただきます。
本記事は、2022年3月29日執筆時点の、オープンハウス様よりご提供いただいた情報になります。
家賃が上がりやすいアメリカだからこその規制「レントコントロール」とは？
急激なインフレを受け、家賃水準が上昇傾向にあるアメリカの賃貸物件。そんななか、各州が「レントコントロール」強化を検討していることが明らかになりました。日本でも、日経新聞の3月23日付の「全米で広がる家賃規制 10州超が検討、高騰で生活圧迫」という記事で、その現状が報じられています。
レントコントロールとは、各自治体が家賃の値上げ率に上限を設ける規制で、借り手を保護するために行われます。アメリカでは契約更新時に賃料が上がることがほぼ常識となっており、ニューヨークやサンフランシスコなど、特に空室率が低い（≒空いても次の借り手が見つかりやすい）東西海岸都市部では、強気な賃料上げをするオーナーが少なくありません。そのままにしておくと、家賃が払えず追い出される借り手が続出してしまうため、自治体は値上げにブレーキをかけるわけです。
意外に規制派はマイノリティー。市場原理を優先する州が圧倒的多数
不動産オーナーからしてみれば、レントコントロールが行われると、需要があるのに値上げできないという機会損失につながります。多くの州がレントコントロールを検討していると聞いて、警戒している方もいるかもしれません。しかし、よくよく考えれば規制を検討しているのは約10州のみ。ほかの約40州は、検討すらしていません。それどころか、逆にレントコントロールを禁止している州の方が多数派なのです。
現在レントコントロールを禁止しているのは、テキサス州やジョージア州をはじめとする30州。これらの州は、自由契約の原則を貫くため、家賃規制をかけてはいけないという州法が制定されています。そのほかの10州も、一部の市町村単位で規制や協定があるものの、州全体としてはレントコントロールに後ろ向きです。
現在規制を検討していない州が、今後規制を検討する可能性ももちろんあります。不動産投資を行う上では、物件を管轄する自治体の規制状況について、よくよく調べておきたいところ。ただ、合衆国憲法にあるように、市場原理と自由契約を重んじるのがアメリカ人の基本姿勢。必要以上に規制を恐れるのは、杞憂ではないでしょうか？
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※本セミナーは当社が開催するものではございません。また当社はインターネットを介した店頭デリバティブ取引事業を行う会社であり、不動産投資事業および不動産金融事業を行っているわけではございません。
オープンハウス ウェルス・マネジメントDiv チーフストラテジスト
浅井 聡（あさい・さとし） 氏
株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部にて、米国不動産をお持ちのお客様やご購入検討中のお客様に、金融と不動産を併せた投資アドバイスや融資利用の事前相談、マーケット情報をご提供させていただくチーフストラテジスト。 20年の銀行勤務経験を活かして、自身でも独立したオフィス（リーガルコンサルティング行政書士事務所（川崎市））を持ち、海外ファンド投資やオフショア保険・銀行口座のメンテナンス交渉代行から相続手続きまで幅広くこなす。京都系辛口アドバイザー。
